現在賃貸管理とビルオーナー側の業務をしています。
自ら賃貸に当たるやつです。
配属されてまだまだ日が浅いですが、
すでに様々な経験をしました。
その中の経験をちょこっと書いていこうかと思います。
LECの通信講座
不動産事業部へ異動
自分は飲食部門で働いていましたが、
様々な資格を取っていたこともあり不動産事業部へ異動となりました。
せっかく取った資格達を活かすとなれば、
飲食部門にいるよりも不動産事業部へ行ったほうが確実に良いと思っていたので、
辞令が出たことは嬉しかったです。
勤務が始まって数日で明らかに今までと違う環境に戸惑いながらも、
1日中店舗に籠って料理を作ったり運んだりするのと違って、
トラブルや依頼などで色んなビルへ飛び回るというのはなんだか新鮮で楽しかったです。
経験豊かな上司の方々に業務のイロハを教えていただきながら、
とても大事だなと思ったのは考え方の部分。
そこは飲食部門であろうと不動産事業であろうとその他の仕事であろうと、
業務は違えど、どのような考えを持てているかでどのような成果を残せるかが決まると。
社会人として、どんな仕事でも大事な物って変わらないのだなと気づけました。
そう教えていただけた上司に感謝です。
様々な依頼やトラブル
賃貸管理をしていると日々様々な事が起こります。
自分が管理しているビルは15棟程度あって、テナントさんも200くらいあったので、
日々なにかしらの電話が鳴っていました。
例えば、
- 天井から雨漏りしたので見てほしい
- エアコンが効かないから見てほしい
- エアコンを増設したい
- 共有部に猫がいるからなんとかしてほしい
- キャッチをしているテナントがいるから注意してほしい
- 出してはいけない場所に看板を出しているテナントを注意してほしい
- 椅子が壊れたから見てほしい
- ドアのしまりが悪いから見てほしい
- 壁紙を模様替えしたい
- 家賃を少し待ってほしい
などなど、毎日様々な依頼が舞い込んできます。
私の部署ではそれを2人で対応していたので日々駆け回っていました。
トラブルに関してはだいたいは現調して状況判断をして、
関連ある内容の業者様へ連絡して現地を見て御見積をだしてもらって稟議を通して修理。
こういった流れとなります。
要は業者へつなぐだけなのでよくよく考えると簡単な話ですが、
その間にテナント様へ修理の為の入室許可を取ったり状況報告をしたり、
怒り気味の方をなだめたり。そういった部分が非常に大変でした。
大概は数日で修理完了するような案件が多いのでいいのですが、
時には数カ月に及ぶ躯体修理となるような場合もあります。
契約書には賃貸人側はこういった場合責任や保証はできないとなっていたのですが、
さすがに賃借人様からのブーイングはあるのでその期間ずっと対応しないといけないのは大変でした。
保険対応
什器設備などに不備が起きた際は、契約内容では基本的に賃貸人が修理する内容になっていました。
日々どんだけ修繕や修理があるねん！ってくらい数が多いです。
自社のビルがだいぶ年数を経ているのがだいたいの原因でしたが、
内容によっては保険適用になる物もありました。
経年劣化などとなると保険はきかないのですが、
これは適用になるのではないか？とかも常に意識して対応するようにしていました。
なんせ高い保険料を払っているのと、毎日毎日修繕修理で莫大な費用がかかっているので
それはそれは必至でした。
保険といえば、契約時に保険に加入してもらえるように、
保険を扱える保険募集人という資格をとりました。
これを取ることで保険に入ってもらう手続きを行えるようになりました。
実際には漏水事故が起こり、保険に入っていたのになかなか上手く手続きが進まず、
半年以上解決していない案件なんてのもあります。
できるだけ自社の代理店をとおして保険に入っていただいた方が、
万が一の際に話が進めやすいというのもあり、
保険募集を行えるのは良いことだなと実感しています。
大規模修繕計画をする重要さ
日々様々な修繕修理がありますが、
自社のビルは計画的な修繕をしてこず、壊れたら修理というスタイルだったようです。
しかし、沢山のテナント様へ一気に迷惑をかけるような修理などが突然起こってしまう前に、
壊れる前に計画的に修繕をしていこうというのが大規模修繕計画だそうです。
前任から引き継いだこの大規模修繕計画！
意味わからん！って感じです。
でも上司からは超重要案件だから頑張れ！と。
なんとか過去の資料を見漁ります。
大規模修繕計画の為に調査した躯体に関する事、給排水に関すること、電気設備に関する事、
などなど資料が出てきました。
まとめているエクセルを見ましたが意味わからん。
なんとか整合性のとれるものを集めたり、
管理業者さんに意味を聞いたりしてなんとか組み立てました。
大事なのは費用感。
15年20年でいくらくらい使うのか。
利益に対してどのくらいの割合で割り振っていくのか。
その辺の感覚を研ぎ澄ませながら割り振っていきます。
意味が分かりだしてからは数字遊びのようで楽しかったですが、
なんせ何億とかかっている計画は緊張します。
大規模修繕は莫大な費用がかかりますが、長い目で見れば絶対に必要な費用。
いきなり重大な役目をかかえて焦っています。
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