賃貸管理をしているなかで、修繕は切っても切り離せないものです。
テナント様からの設備、備品、什器などに関する修理の依頼と、
ビルの躯体に対する修理などがあり、ビルが古くなっているのもあり、
毎日のように修繕を行っています。
管理会社へ一部の業務を委託する
自分の会社のビル管理は主に自主管理です。
しかし、日常清掃や警備や修理工事などは不動産管理会社へお願いしています。
内装の修理や小規模な修繕などをお願いできる業者様は他にも何件いらっしゃって、
業者様によっては得意な分野も違ったりします。
自分たちが全部やれればいいのですが、基本的に人数は少数でやっているので
さすがに全部は無理ですし、専門的にやらないといけない事もあります。
もちろん定期点検だったりはお願いしています。そもそもいつやらないといけないのかや、
年に何回やらないといけないのかや、何を実施するのかなど全くわからないので当たり前です。
ビルの日常清掃に関しては、できると言えばできますが、
朝早いゴミ収集に対してのゴミ置き場の清掃や、共用部の廊下や階段の清掃など、
毎日毎日と考えると、現実的ではありません。
営業時間外の警備もお願いしないと、休む時間が無くなります。
できることは自分たちでやりますが、費用と時間を天秤にかけてかけるべき費用はかけていきます。
退去があったらすぐ内装のお見積り
テナント様が退去すると、次の入居に向けて即座に新しい内装の打ち合わせをします。
できるだけ早く内覧をできる状態にまでもっていかないと、
いつまでたっても収益が上がらず、無駄になってしまいます。
ただ、いつもいつも同じ業者様にお願いすると、それが当たり前になってしまい、
作業をちょっと手を抜いたりされかねないし、
経費も思い通りの額で見積もられてしまうかもしれません。
なので、内装の際は２社３社に見積もってもらい、作業内容と価格を見比べて選ぶようにしています。
そうすることで、当たり前ではない環境にして、緊張感を生むこともできます。
あまりに高い見積りを提示してこられることが続くと、だんだんとその業者をつかいにくくなり、
縁も切れていきます。安くていい仕事をしてくださる業者様は自然と依頼回数も増えていき、
結果としていい付き合いになっていくのを実感しています。
分野ごとに複数の業者様とお付き合いすべき
やっぱり、修繕や工事をお願いする際に、業者様の選択肢は持っておくべきだと思います。
１社しか選択肢がないと、相手からも強気な姿勢で強気な価格を提示されてしまいます。
配管なら配管に強い業者、内装なら内装に強い業者、
電気関係なら電気に強い業者、対応スピードや夜も対応できる業者といったふうに、
沢山の方とお付き合いしておくのが得策だと思います。
単純にお願いしている工事の途中で、新しい依頼が舞い込んできて、
もう１社にお願いするといったパターンもありますので、
やっぱり複数社とのお付き合いは大事です。
沢山の方に会い名刺交換する
新しい業者様とのお付き合いを広げていくには、
自分たち営業が積極的に業者様とお話する機会を増やし、
常日頃から沢山会話することが大事だと思います。
そんな中で、ふとした話題から新しい方を紹介していただいたりして、
アポをとり、名刺交換させてもらったり、意見交換させてもらったりし顔を広げていきます。
自分の上司の方に見せてもらいましたが、デスクの中いっぱいに交換した名刺が入っていました。
それだけ沢山の方々とお話してきたからトークが上手いのかと納得しました。
まだ知識が薄い状況でアポをとっても一方的に情報をもらう事になるだけで、
相手にとっては有益ではないかもしれないうしろめたさがありますが、
そこは、相手の方も仕事に繋がるかもしれないのでお話の機会をいただけることが多いです。
自分も持てるだけの少ない経験値でトークするようにこころがけていますが、
まだ業界歴が薄い自分をこの時ばかりは悔しく思います。
ただ、そんな時はトークが上手く、
知識も多い上司が同行してくれてフォローしてくださったりして助かっています。
だんだんと自分のデスクにも交換した名刺が溜まってきて嬉しく思っています。
相見積もりでのびっくり経験
不動産へ来て最初のころは相見積もりをする意識すらなかったので、
こういった時はこの業者様に依頼するんだ程度で、見積りを素直に稟議にかけていました。
数件目で上司の方に、ちょっと見積りが納得いかないから相見積もり取ってみてと言われました。
そういったパターンを何度か経験して、常に相見積もりをするという意識が根付いてきました。
そんな中、1番びっくりした相見積もりが記憶に残っているのですが、
ある時、凄い大きい工事の見積もりをお願いしたら額が８００万円だったのですが、
工事内容を見返し、業者様の説明も聞き、ある程度納得しました。
さすがに額が大きい工事というのもあって、相見積もりに出すことになったのですが、
続いての業者様のお見積りは約半分の額！しかも工期が2/3くらい！
作業内容を１社目２社目で比べて、さらに業者様から内容の説明を受けてみても作業に遜色はなく、
断然２社目でいこう！となりました。
ただ、一応３社目にも相見積もりをお願いしたところ、２社目の半分の額を提示されました。
３社ともお互いの見積額は知りませんが、こんなにも額がかわってくるものかと驚愕しました。
まあ、１社目は事細かい作業内容で、徹底的に修繕するスタイルというのもあり、
２社目3社目は必要最低限の範囲での作業の見積もりという範囲の違いなどはありますが。
あとは、職人様をどれくらい投入して実施するのかや、土日祝日も作業してもらうのかなど、
様々な見解を各業者様が判断して出してくださった相見積もりです。
安ければいいというわけでもなく、
納得する工事内容と価格を提示してくださった業者様にこの時は決めました。
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