皆さんは家賃のお支払いは引き落としでしょうか？
自分も今までは引き落としのイメージがあったのですが、
テナント様からの家賃や共益費その他諸々月々のお支払いは振り込みとなっています。
最初はびっくりしたし、引き落としのほうが楽なんじゃない？
と思ったのですが、振り込みにしてもらう理由もあるようです。
家賃などが振り込みの理由
自動振り込みにするには大家からすると手間がかかるようです。
大規模の件数をあつかっている大家の場合しか取り扱えないといった金融機関もあるようです。
自分の会社はなぜ振り込みか経理の方へ聞いたところ、
水道代や電気代もうちの会社へ振り込むように毎月請求していて、
月々決まった額ではないので難しいといった答えをもらいました。
請求書作成
約２００件あるテナント様へ、毎月請求をするに当たって、
請求書作成日が近づくと経理があわただしくなります。
何をやっているのか営業の自分はよくわかっていませんが、
出来上がったそのビルの請求書の束が自分の机へやってきます。
自分はその請求書に会社の角印を押す役目をしています。
請求額が間違っていないかなど確認しながら押印します。
そしてまた経理の方へ戻すと、綺麗に折って封筒へ封入してくださります。
それを各ビルのポストへINしに行くのです。
ビルが遠かったら郵送になるのでしょうが、
管理している各ビルは徒歩圏内なので自分でINしに行くのです。
家賃等入金の確認
経理の方は日々パソコンでこまめに銀行口座にアクセスして入金の確認をしています。
入金があるとどこのテナント様が振り込んだのかすぐに確認して共有してくれます。
だいたいすぐに振り込んでくださるテナント様は決まっています。
遅れがちなテナント様もだいたい毎月決まっているので、
自分たち営業がそんなテナント様へ連絡をして背中を押す作業をするわけです。
数年前まではうちの会社もそこまで滞納に関して熱心に取り組んでいなかったようですが、
入金があってこその売上だという認識に変わってきているようで、
貸主側にとっても借主側にとっても滞納が無くて当たり前の環境にしたいという
意思でしっかり未入金に対してはアクションするようにしています。
１回電話したらすぐに入金があるテナント様もいれば、電話にいつも出ないテナント様もいたり、
様々ですが、営業がアクションをかけると入金率はしっかり上がっていきます。
未入金に対する姿勢を変える前までの振り込み期限までの入金率は60％台だったようです。
今ではだいたい70％台で、そこから10日程度経過するまでに80％台まではいき、
1か月経過するまでの間には90％台後半までもってこれるようになりました。
1か月以上滞納というのは本当に少数にできています。
1か月滞納するとどうなるのか
1か月という期間を超えそうな滞納の場合は家賃保証会社へ代位弁済の依頼をかけることになります。
以前までは契約時に連帯保証人をつけるだけというパターンも多かったようですが、
今では家賃保証会社の審査に通らない契約希望者は契約しないことにしています。
そのおかげで、家賃のとりっぱぐれがなくなるのでかなり精神的に安心できます。
ただ、今までもいくつか代位弁済についてのいざこざもあったので、
なんでもかんでもすぐに依頼するというわけではなく、
テナント様とのコミュニケーションをしっかりとって、状況をお聞きし、
本当に払えないのか、もう少し待てば払えそうなのか、
代位弁済の依頼ができる期限というものもあるのでその辺に注意しながら
依頼するかしないか判断しています。
情に流されすぎないように注意もして、時には厳しい態度も必要だと感じております。
取り立て業務
まさか自分が家賃の取り立てのような事をするなんて少し前までは想像もしていませんでした。
かといって、テナント様の所に出向いてドアをドンドンたたいて
「〇〇さ～ん！いないんですか～！金払ってくださいよ～！」
みたいなことはしていません。
未入金のテナント様へ電話していつごろまでに払えそうかお伺いして、
無理そうなら代位弁済にかけるといった流れなだけです。
あとは、電話にずっと出ないテナント様で、滞納が1か月～2か月くらいになった場合に、
ちゃんと営業はしているのか、どこかにいなくなってないかなどの確認の為に
督促状をドアに挟みに行きます。
数日後にまた見に行って、チラシが溜まっていないか確認して動きがなさそうならば、
物件内で倒れていないかなどの安否確認もかねて物件に確認に向かいます。
今のところ、誰かが倒れていたとか、とんでしまったというのはないですが、
お支払いが数カ月溜まってしまい、家賃保証会社からの連絡にも反応が悪く、
強制退去という形になったパターンはありました。
テナントによって状況は様々
同じビルにあるテナントでも売上が良いところもあれば、上手くいっていないところもあるようです。
まあそりゃそうですが、売上の良い物件と良くない物件って何が違うのだろうと非常に気になります。
テナント様とお話をしていると最近よく聞くのは（2023年12月頃）、
「忘年会はやってないのかな～？今年はやっと盛り上がりそうだと思ったのに。
BARやスナックは2次会3次会利用が多いけど全然お客様がこないのよ～。」
といった話をよく聞きました。なので家賃の支払いを待ってほしいという事も言われるのですが、
そこは情に流されるわけにはいかないのですが、
しっかりテナント様のお話に寄り添い、
頑張って売上を上げてもらい入金していただくように応援するしかありません。
ましてや今現在、ビルの稼働状況はかなり上り調子で、満室間近。
物価も上昇中で、競合ビルも家賃を上げています。
家賃を待ってほしい、下げてほしいという声もお聞きしますが、
今の家賃より上げても物件を借りたいというお客様は沢山いる状況だという事を加味すると、
会社としてシビアに判断し、
売上を上げて業績を上げていく方向に向いていないといけないなと感じています。
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